Immobilienkauf in Deutschland
Posted on: Januar 23, 2018, by : Apu
Immobilien kaufen

Die aktuelle Situation

Grundsätzlich ist dies eine gute Zeit, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Hypothekenzinsen sind niedrig. Es könnte moderate Zunahmen geben, aber die gegenwärtige Tendenz niedriger Raten wird voraussichtlich anhalten. Auch die Kaufpreise für Häuser bleiben moderat, obwohl sie an einigen Orten wie München zu steigen beginnen.

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern kaufen die Deutschen Häuser auf Lebenszeit. Sie sehen nicht oft die typischere außereuropäische Praxis, jetzt zu kaufen und kontinuierlich zu verbessern. Dies erklärt, warum es weniger Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt gibt, obwohl die Nachfrage nach ausgewählten Standorten weiterhin hoch ist. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Möchtegern-Hausbesitzer bis zu zwei Jahre brauchen, um ihr Zuhause zu finden. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, in erstklassige Immobilien in den „besseren“ Stadtteilen zu investieren. diejenigen mit einer guten Infrastruktur. Der anfängliche Preis kann höher sein, aber die Investition wird auf lange Sicht mehr wert sein.

Der Anteil der Deutschen, die ihre Häuser besitzen, ist im Vergleich zu anderen Ländern überraschend niedrig. Mit etwa 46 Prozent ist es das niedrigste in der gesamten Europäischen Union. Wie in anderen Ländern unterscheidet sich das Verhältnis je nach Einkommen. Je wohlhabender die Menschen sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie ihre Häuser besitzen.

Es könnte sein, dass extensive Expatriate-Hauskäufe dazu führen könnten, dass diese Rate in Zukunft steigt. Es gibt keine gesetzlichen Beschränkungen für Ausländer, die Eigentum besitzen, und viele Expats haben ein deutlich höheres Einkommen und Wohnaspirationen. Die einzige Barriere für ausländisches Eigentum an Immobilien könnte in den Finanzinstituten liegen, die Hypotheken anbieten. Sie könnten eine höhere Anzahlung erfordern, da es keine langfristigen finanziellen Erfolge gibt.

Was wird es kosten?

Bevor man auf die typischen Kosten deutscher Häuser eingeht, muss berücksichtigt werden, dass Häuser in Deutschland und allen anderen europäischen Ländern tendenziell kleiner sind als die in Nordamerika gebauten. Die mehr als 81 Millionen Menschen in Deutschland leben auf einer Landfläche von nur 1/35 der US-Bevölkerung mit rund 320 Millionen Einwohnern. Das bedeutet, dass Deutschland nur 1/9 so viel Wohnraum hat. Und ein großer Teil dieses Landes ist stark entwickelt. Die Preise sind also viel höher. Es ist auch anzumerken, dass die Häuser in Deutschland größtenteils unter Verwendung hochwertiger Materialien und unter Einhaltung strenger Bauvorschriften sehr gut gebaut sind. Die meisten Häuser sind mit Mauerwerk als Primärmaterial innen und außen gebaut. Es gibt nicht viele (wenn überhaupt) „Stockhäuser“, die größtenteils aus Holz und Trockenmauern gebaut sind.

Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in ganz Deutschland sehr unterschiedlich. Und kann auch in jedem Bundesland stark variieren. Auf dem Land sind die Preise tendenziell niedriger. Einige deutsche Staaten haben niedrigere Durchschnittspreise als andere. Häuser und Wohnungen in vielen größeren Städten sind teuer, ebenso wie in den Metropolen, die diese Städte umgeben. Die ehemalige Ost-Deutschland ist in der Regel billiger als der ehemalige Westen für die gleiche Größe Haus oder Wohnung in einem ähnlichen demographischen Bereich. (Berlin ist eine Ausnahme von dieser Verallgemeinerung.)

Viele der deutschen Immobilien-Websites wie Profi-Partner haben eine Art Analyse und Aufschlüsselung der regionalen (und manchmal auch der Stadt-) Preise für Häuser und Wohnungen. Diese Preise basieren normalerweise auf den Auflistungen auf ihrer bestimmten Website. Sie verfolgen manchmal die Preise ihrer Angebote im Laufe der Zeit, so dass potenzielle Käufer ein Gefühl für Marktbewegungen bekommen können.

Laut den Inseraten auf der Website www.immowelt.de :
Im Juli 2014 lag der Durchschnittspreis eines typischen Einfamilienhauses mittlerer Größe mit 140 bis 180 Quadratmetern Wohnfläche inklusive Garage bei knapp 260.000 Euro. Die Preise waren jedoch von Region zu Region sehr unterschiedlich. Ein solches Haus im Norden kostete im Durchschnitt rund 265.000 Euro (Schleswig-Holstein) bzw. rund 194.000 Euro (Meckelnburg-Vorpommern). Im Westen lag der Durchschnittspreis bei 209.000 € (Rheinland-Pfalz) bei 253.700 € (Nordrhein-Westfalen) und 196.000 € im Saarland. Im Osten lag der Durchschnittspreis bei rund 241.500 Euro (Sachsen); 253.500 € (Brandenburg) und rund 177.800 € (Sachsen-Anhalt). Im Süden waren es deutlich mehr, im Durchschnitt rund 333.000 Euro (Bayern) und etwa 313.000 Euro in Baden-Württemberg. Für Hessen, in der Mitte des Landes, lag der Durchschnittspreis dieses Hauses bei rund 258.000 Euro.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Deutschland lag bei 2.230 Euro. Für Wohnungen gelten die gleichen Preisvariablen für Wohnungen. Kleinere Wohnungen haben tendenziell einen etwas höheren Preis pro Quadratmeter.

Laut der Website www.wohnungsboerse.net gehört der Stadtstaat Bremen zu den preiswertesten Großstädten. Ein 150 Quadratmeter großes Haus würde etwa 265.000 Euro kosten. Am anderen Ende der Skala ist die bayerische Landeshauptstadt München mit Abstand die teuerste. Das gleiche Haus könnte möglicherweise eine überwältigende 900.000 € kosten! Ein kleineres Haus in München (ca. 100 m²) könnte bescheidene 500.000 Euro kosten. Andere Städte mit hohen Preisen für das 150 Quadratmeter große Haus sind: Frankfurt – etwa € 525.000; Hamburg, 467.000 €; Berlin – 337.650 €; Düsseldorf – 491.000 €.

So finden Sie ein Haus oder eine Wohnung

Wie in jedem Land gibt es bestimmte Verfahren, um eine Wohnung oder ein Haus zu finden und den Verkauf zu beenden. Es macht wenig Sinn in Deutschland nach einem „For Sale“ -Schild vor dem Haus zu suchen. Dies ist keine übliche Art, Eigentum anzubieten. Viele Angebote werden in Zeitungen veröffentlicht. In den letzten Jahren sind verschiedene Websites entstanden, die umfangreiche Angebote für Wohnungen und Häuser sowie für Mietobjekte enthalten. Diese Websites haben auch umfangreiche Informationen über Finanzierung und andere Themen im Zusammenhang mit dem Kauf und der Vermietung von Immobilien.

Großstadt

Einige Anzeigen geben an, dass die Eigenschaft von privat ist , was bedeutet, dass kein Immobilienmakler beteiligt ist. Die meisten Angebote werden jedoch über solche Immobilienmakler getätigt . Ein potenzieller Käufer sollte die Immobilie beim Kauf eines Hauses in Deutschland sorgfältig recherchieren. Viele der „preiswerten“ Häuser, die beworben werden, können Renovierungsinvestitionen erfordern, die weit über den Kaufpreis hinausgehen.

Ein anderes „Warnsignal“ kann sein: großzügige Räume , was „große Räume“ oder „sehr geräumig“ bedeutet. Was das wirklich bedeutet, ist „sehr teuer zu heizen“. Und achten Sie auf die Eigenschaft, die für Schnellentschlossene (für schnelle Entscheidungsträger) ist. Das bedeutet wahrscheinlich, dass das Haus seit langer Zeit auf dem Markt ist und nicht sehr wünschenswert ist.

Haussuche ist zeitaufwendig. In den meisten Fällen geben Zeitungsanzeigen keine Adressen an, was bedeutet, dass Sie einen Termin mit einem Vermittler oder Agenten vereinbaren müssen. Viele Website-Einträge enthalten jedoch vollständige Adressen sowie Karten.

Als Käufer wird generell empfohlen, keinen „Exklusivitätsvertrag“ mit einem Agenten abzuschließen. Vielleicht möchten Sie eine breitere Palette von Angeboten von mehreren Agenten durchsehen. Und fragen Sie den Agenten von Anfang an, wer seine Provision bezahlt und wie hoch der Prozentsatz ist.

Derzeit gibt es außer bei Mietverträgen kein Gesetz zur Regulierung von Provisionen. Dies kann sich in naher Zukunft ändern. Es kann verhandelt werden und in den meisten Fällen zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises betragen. In einigen Fällen zahlt der Käufer die Provision vollständig, in vielen anderen teilt er sich zwischen Käufer und Verkäufer und in einigen Fällen erhalten die Makler ihre Provision ausschließlich vom Verkäufer.

Ein Makler kann nur dann eine Rechnung einreichen, wenn er den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer eindeutig vereinbart hat. Das bedeutet, dass er dem Käufer die vollständige Adresse, den vollständigen Namen des Verkäufers und einen Kaufpreis angegeben hat.

Es ist auch ratsam, den Verkäufer zu fragen, ob er einen Vertrag mit einem Agenten hat. Den Auftrag des Verkäufers zu stellen, erscheint logisch, da er derjenige ist, der beurteilen kann, was der Makler getan hat, um das Haus zu verkaufen. Der Käufer sieht den Agenten in den meisten Fällen nur ein- oder zweimal und kann sich fragen, was der Agent getan hat, um die hohe Gebühr, die er erhebt, zu verdienen.

Wenn ein potentieller Käufer ein Angebot von einem Agenten für ein Haus erhält, das ein anderer Agent bereits angeboten hat, ist es oft ratsam, den zweiten Agenten sofort zu informieren. Andernfalls kann der Kunde eine doppelte Provision zahlen.

Sobald eine Immobilie gefunden wurde, entstehen zusätzliche Kosten, die konservativ auf etwa 10 Prozent des Kaufpreises geschätzt werden können. Neben der bereits erwähnten Maklerprovision wird es eine Grunderwerbsteuer, eine Notargebühr und zusätzliche kleine Verwaltungskosten geben, eventuell einschließlich der Vermittlung eines Dolmetschers.

Die Grunderwerbsteuer kann zwischen 3,5 und 6 Prozent des Kaufpreises betragen und wird vom Käufer bezahlt. Je mehr der Kaufpreis, desto mehr wird diese Steuer sein, so ist es eine Versuchung, eine „Vereinbarung“ mit dem Verkäufer zu treffen, unter der ein niedrigerer Preis auf dem Vertrag angezeigt wird. Dies ist eine sehr gefährliche Übung. Wenn es gefunden wird, könnte es nicht nur in der Zahlung der Steuer, aber auch einer strengen Strafgebühr resultieren.

Ein weiterer Kostenpunkt für den Käufer in Deutschland ist die Notargebühr. Sobald Käufer und Verkäufer einen Kaufpreis vereinbart haben, muss der Kaufvertrag im Beisein eines Notars unterzeichnet werden. Dies ist für beide Parteien und insbesondere für den Käufer von Vorteil, da es die Gewähr bietet, dass die gesamte Transaktion in Übereinstimmung mit dem Gesetz durchgeführt wird. Die Notargebühr von etwa 1,5 bis 2 Prozent umfasst die Vorbereitung des Vertrags, Verhandlungen, die Unterzeichnungszeremonie und die Eintragung in das Grundbuch.

Notarpflichten und Verantwortlichkeiten

Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, als unparteiischer Mittelsmann zwischen Käufer und Verkäufer zu handeln. Er oder sie prüft das Grundbuch, um zu sehen, ob die Immobilie überhaupt verkauft werden kann; und wenn es sein kann, ob es irgendwelche Beschränkungen für seine Verwendung gibt. Der Vertrag legt die Verpflichtungen jeder Partei und die im Falle des Verzuges zu ergreifenden Maßnahmen fest. Nach der Unterzeichnung registriert der Notar den Eigentümerwechsel bei der Gemeindeverwaltung und trägt das Grundstück in das Grundbuch ein.

Es ist nicht allgemein bekannt, dass der Käufer seinen eigenen Notar wählen kann, und es wird empfohlen, dass Expatriates diese Option ausüben, indem sie einen Notar wählen, der Englisch spricht.

Fragen Sie immer nach einer Kopie des Kaufvertrags, bevor Sie sich an den Notar wenden, ihn sorgfältig prüfen und ihn gegebenenfalls übersetzen lassen. Bereiten Sie alle Fragen vor, die Sie haben, zögern Sie nicht, sie zu fragen, und lassen Sie genügend Zeit, um vollständige Antworten zu erhalten.

Bei der eigentlichen Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Kaufvertrag wörtlich und muss sicher sein, dass beide Parteien seinen Inhalt vollständig verstehen. Der Käufer kann Fragen stellen und das Verfahren unterbrechen, wenn eine Klausel nicht vollständig verstanden wird. Da die Lesung in deutscher Sprache erfolgen muss, hat der Käufer das Recht, einen professionellen Dolmetscher anwesend zu haben, was jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

In den meisten Fällen sind Käufer und Verkäufer keine Einzelpersonen, sondern Paare oder sogar Gruppen von Eigentümern. Alle beteiligten Personen müssen bei der Unterzeichnungszeremonie anwesend sein. Alle müssen ihre Pässe mitbringen, um sich zu identifizieren.

Der Vertrag

Zu den wichtigsten Dingen, die ein Vertrag zeigen muss, gehören:

  • Ob die Namen und Adressen der Parteien und die Details der Immobilie korrekt angegeben sind. Dies ist entscheidend, da ein Fehler, insbesondere in den Objektdetails, den Vertrag zumindest teilweise ungültig machen könnte.
  • Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen.
  • Festlegungen, was passiert, wenn eine der Parteien die Vertragsbedingungen nicht erfüllt.

Die Parteien haben völlige Freiheit, über Zahlungsbedingungen zu entscheiden. In den meisten Fällen muss der Käufer eine Finanzierung erhalten. Der Verkäufer erklärt sich daher mit einer vorrangigen Mitteilung im Grundbuch einverstanden, die den Käufer vor anderen, unerwarteten Verkaufsaktivitäten seitens des Verkäufers schützt, wie zum Beispiel den Versuch, die Immobilie zu einem besseren Preis an jemand anderen zu verkaufen.

Mietvertrag

Das Grundbuch befindet sich im Bezirksgericht und ist das zentrale Dokument für ein Grundstück mit allen notwendigen Informationen über sein Eigentum. Ein tatsächlicher Eigentümerwechsel kann nur dann erfolgen, wenn in diesem Grundbucheintrag eine Eintragung erfolgt ist, und nur dann, wenn vorherige Hypotheken gepflegt wurden und das Finanzamt bescheinigt hat, dass dem Verkäufer keine Grundsteuern ausstehen.

Sehr oft wird der Kaufpreis erst auf ein Konto des Notars ( Notaranderkonto ) überwiesen und erst mit dem Grundbucheintrag an den Verkäufer überwiesen .

Der Notar ist nicht verantwortlich für die Richtigkeit der Eigentumsbeschreibung des Eigentümers. Das ist die Aufgabe des Käufers. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, auf größere Mängel hinzuweisen, die für den Käufer offensichtlich gewesen sein sollten, jedoch sollte er versteckte Mängel beschreiben.

Eine Kopie der aktuellsten Grundbucheintragungen erhalten Sie auf Antrag beim Amtsgericht. Dies können jedoch nur berechtigte Personen wie der Eigentümer oder der Notar tun.

Das Register enthält auch die Rechte von Dritten; zum Beispiel von Mietern. Solche Mieter können den Verkauf der Immobilie nicht verhindern, aber der neue Eigentümer ist an alle Mietverträge gebunden, denen der vorherige Eigentümer zugestimmt hat. Daher kann der neue Besitzer einen Mieter nicht vertreiben, bevor der Mietvertrag abläuft.

Finanzierung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung

Es kommt in der Regel vor, dass der Kaufinteressent den vollen Kaufpreis nicht sofort bezahlen kann und eine Finanzierung benötigt. Natürlich sollte sich ein Käufer nicht zu Finanzplänen verpflichten, die über seine Ressourcen hinausgehen. Es wird oft empfohlen, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten für eine Anzahlung zu haben.

Jüngste EU-weite Vorschriften für die Bankenbranche verlangen von Bankern, dass sie Hauskäufer aus Deutschland und anderen Ländern sowie solche, deren Gewinn in einer anderen Währung als dem Euro liegt, genauer unter die Lupe nehmen. Strengere Bedingungen für Hypotheken können aus der verstärkten Prüfung resultieren.

Die Zinssätze für Hypotheken liegen derzeit unter dem langjährigen Durchschnitt und reichen (nach den meisten Quellen) zwischen 1,15 Prozent und 2,31 Prozent, abhängig von der Dauer des Finanzierungsplans und der Anzahlung. Die meisten Hypotheken sind für 10 oder 20 Jahre. (Stand August 2015).

Die Prognosen von Banken und anderen Parteien sehen eine langfristige Stabilität der Zinssätze, vielleicht mit leichten Schwankungen nach oben oder unten. Es ist möglich, den Gesamtbetrag der Zinsen zu reduzieren, indem Sie die Zinsen im Voraus bezahlen. Je größer diese Zahlung ( Disagio ) ist, desto geringer werden die Zinskosten auf lange Sicht sein.

In einigen Situationen wird der Verkäufer seine Hypothek auf den Käufer übertragen wollen, und der Käufer kann dies zu seinem Vorteil finden. Die Hypothek könnte bei niedrigeren Zinssätzen erhalten worden sein.

Wie bereits erwähnt, erfordert Finanzierung eine individuelle, spezialisierte Beratung. Eine professionelle Beratung durch einen Bankfachmann und / oder einen Steuerberater wird dringend empfohlen.

Der Kauf oder Bau von Wohnungen für den Eigengebrauch kann unter Umständen von der Regierung in Deutschland subventioniert werden. Es kann auch einige steuerliche Vorteile geben. Im Grunde sind die Menschen, die am ehesten von diesen Subventionen profitieren, bescheidene Einkommen mit minderjährigen Kindern, die preiswerte Wohnungen kaufen oder bauen. Hier ist es besonders wichtig, sich von einer Bank oder einem Steuerberater persönlich beraten zu lassen.

Natürlich gibt es weitere Regelungen, die viele weitere Details abdecken. Es empfiehlt sich daher, jede einzelne Situation bei einer Bank zu überprüfen.

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